Conceptos básicos de la hipoteca: Costos

Escrito por gastosdehipoteca 12-04-2018 en hipoteca. Comentarios (0)

 Conceptos básicos de la hipoteca: Costos



La gente generalmente piensa en una hipoteca en términos de pago mensual. Mientras que ese pago representa la cantidad de dinero necesaria cada mes para cubrir la deuda de la propiedad, el pago en sí se compone de una serie de gastos subyacentes. El pago inicial y los costos de cierre también deben ser tomados en consideración. Alguno de esos pagos pueden ser reclamados, por ello es importante que usted sepa como reclamar gastos hipoteca.

Principales Costos

Independientemente de si una hipoteca se basa en un préstamo de tasa fija o variable, la serie de componentes subyacentes que se combinan para igualar el monto del pago mensual típicamente incluye tanto el capital como el interés. El capital simplemente se refiere a la cantidad de dinero prestada originalmente. El interés es un cargo que se le cobra al prestatario por el privilegio de pedir dinero prestado.

En una hipoteca compuesta sólo de capital e intereses, el pago permanecerá igual a lo largo del tiempo, pero el monto del pago dedicado a cada uno de los componentes subyacentes cambiará. Considere, por ejemplo, un pago hipotecario mensual de $1,000. Los años iniciales de un pago hipotecario consisten principalmente en pagos de intereses, así que el primer pago podría ser de $900 dólares en intereses y $100 dólares en principal. En años posteriores, esta ecuación se invierte, porque después de cada pago hipotecario, se reduce una porción de la cantidad inicial adeudada. Por lo tanto, la mayor parte del pago mensual en este momento se destina a los pagos del principal. Hacia el final de la vida de la hipoteca, el pago de $1,000 podría consistir de $900 en capital y $100 en intereses.

Costes directos adicionales

Los subcomponentes de la mayoría de las hipotecas, pero no de todas, también incluyen impuestos sobre bienes raíces y seguros. El componente del impuesto predial se determina tomando el monto de los impuestos sobre la propiedad y dividiendo el número entre el número de pagos mensuales. Para la mayoría de los prestatarios, ese número será 12, pero hay algunos programas hipotecarios que ofrecen pagos quincenales para permitir que los prestatarios paguen sus préstamos más rápidamente. El prestamista cobra los pagos y los mantiene en custodia hasta que los impuestos se deben pagar.

El componente de seguros incluirá el seguro de propiedad, que protege la vivienda y su contenido contra incendios, robos y otros desastres. Hay otro tipo de seguro que tendrá que ser comprado si el 80% o más del precio de compra de la casa fue financiado a través de una hipoteca. En este caso, el componente de seguro del pago mensual de la hipoteca también incluirá una asignación para el seguro hipotecario privado (PMI). Mientras que el seguro de propiedad protege al propietario contra los riesgos, el PMI protege al prestamista minimizando el riesgo para el prestamista si el prestatario incumple con la hipoteca. Esta red de seguridad permite a los prestamistas vender el préstamo a los inversionistas. (Para obtener más información, lea Consejos de seguro para propietarios de viviendas).

Mientras que el capital, los intereses, los impuestos y el seguro comprenden una hipoteca típica, algunos prestatarios optan por hipotecas que no incluyen impuestos o seguro como parte del pago mensual. Cuando los prestatarios eligen una estructura de préstamo que no tiene en cuenta los impuestos o el seguro, los prestatarios son responsables de hacer esos pagos por su cuenta, fuera del pago de la hipoteca.

Más que sólo la hipoteca

Además del dinero requerido para cubrir la hipoteca, el simple hecho de obtener una hipoteca a menudo requiere una cantidad considerable de dinero para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Idealmente, el pago inicial es igual o superior al 20% del precio de la vivienda. El número del 20% es significativo porque cualquier cosa por debajo de eso requiere la compra de PMI, lo que aumenta la cantidad del pago mensual de la hipoteca.

Los costos de cierre incluyen una variedad de gastos además del precio de la propiedad. Éstos pueden dividirse en dos categorías: costes recurrentes y costes no recurrentes. Los costos recurrentes incluyen impuestos a la propiedad y seguro de propietario; el valor de un año de cada uno debe ser pagado por adelantado y depositado en una cuenta de depósito en garantía para asegurar que el efectivo esté disponible cuando llegue el momento de pagar las cuentas. Los costos no recurrentes incluyen los honorarios relacionados con la realización de una transacción de bienes raíces, e incluyen los costos de originación del préstamo, los honorarios de búsqueda de título, las encuestas, los costos del informe de crédito, los puntos de originación, los puntos de descuento y otros gastos varios. (Para obtener más información, consulte Puntos hipotecarios - ¿Cuál es el punto?)

Los puntos de originación, que generalmente equivalen al 1% del costo del préstamo, son un honorario pagado al prestamista por otorgar un préstamo (un costo de transacción). Los puntos de descuento, por otro lado, son intereses prepagados que se utilizan para reducir la tasa de interés del préstamo. Al igual que los puntos de originación, cada punto de descuento equivale al 1% del monto del préstamo. Comprar hasta tres puntos de descuento no es inusual. El pago de puntos de descuento reduce los pagos mensuales subsiguientes de la hipoteca.

Algunos prestamistas permiten que se financien puntos y costos de cierre en la hipoteca. Debido a que estos costos pueden ser significativos, a menudo promediando más del 5% del monto del préstamo, incluirlos en la hipoteca puede resultar en un aumento notable en el pago mensual de la hipoteca.

Inicialmente, los prestatarios a menudo se centran en la cantidad de dinero necesaria para comprar la casa de sus sueños y el pago mensual resultante que acompañará a esa compra. Más adelante en el proceso, se dan cuenta de que un préstamo de $300,000 probablemente estará acompañado de $20,000 a $30,000 adicionales en costos de cierre. Tenga en cuenta estos costos cuando vaya a comprar una casa nueva.